Mengapa Rumah Subsidi Tak Pernah Benar-Benar Murah?

JAKARTA , 25 MEI 2026 – Presiden Prabowo Subianto menjanjikan pembangunan satu juta rumah mulai tahun 2026. Rumah-rumah itu disebut akan dibangun dekat kawasan industri, lengkap dengan sekolah, rumah sakit, tempat penitipan anak, fasilitas olahraga hingga transportasi umum.

Bagi banyak buruh dan kelas pekerja, janji itu terdengar seperti kabar baik di tengah harga rumah yang terus berkurang dari kemampuan gaji bulanan.

“Yang tadi 30 persen untuk kontrak, kita kurangi. Itu untuk kau cicil rumahmu sendiri,” kata Prabowo saat peringatan Hari Buruh Internasional di Monas, Jakarta.

Pemerintah juga menjanjikan kredit murah dengan bunga maksimal 5 persen melalui bank-bank milik negara. Bahkan tenor cicilan disebut bisa mencapai 20 hingga 40 tahun.

Namun di balik optimisme pembangunan jutaan rumah, ada pertanyaan yang lebih mendasar: apakah persoalan perumahan di Indonesia benar-benar sekadar kurang rumah?

Atau justru ada sistem yang membuat rumah memang semakin mustahil dimiliki?

Ketika Rumah Bukan Lagi Tempat Tinggal

Selama bertahun-tahun, persoalan perumahan di Indonesia selalu dibahas dengan angka. Kurang berapa juta rumah, berapa unit yang harus dibangun, dan berapa subsidi yang harus digelontorkan?

Tetapi bagi Marco Kusumawijaya, ahli tata kota dan pendiri Rujak Center for Urban Studies (RCUS), permasalahannya jauh lebih dari sekadar kekurangan stok rumah.

“Masalahnya bukan semata-mata jumlah rumah. Masalahnya adalah sistem perumahannya,” ujar Marco dalam bersama Pedeo Project.

Marco menyebut, selama ini rumah diperlakukan layaknya komoditas pasar—sama seperti emas atau saham—yang nilainya harus terus naik.

Padahalm rumah sejatinya adalah kebutuhan dasar manusia. Akibatnya, harga rumah bergerak jauh lebih cepat dibandingkan kenaikan pendapatan masyarakat.

Menurut Marco, inflasi harga tanah dan rumah di Indonesia bisa mencapai 15 hingga 20 persen per tahun. Sementara kenaikan upah berjalan jauh lebih lambat.

“Kalau dulu masalah rumah hanya dirasakan masyarakat miskin, sekarang kelas menengah pun mulai tidak mampu membeli rumah,” katanya.

Kondisi itu menciptakan situasi yang tidak masuk akal: orang bekerja penuh waktu, mempunyai penghasilan tetap, tetapi tetap tidak mungkin membeli rumah di kota tempat mereka bekerja.

Negara Membantu Siapa?

Pemerintah sebenarnya sudah lama menggelontorkan subsidi perumahan. Mulai dari FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan), subsidi bunga KPR (Kredit Pemilikan Rumah), hingga berbagai insentif bagi pengembang.

Tetapi menurut Koordinator Advokasi Urban Poor Consortium (UPC), Gugun Muhammad, subsidi itu justru tidak menyentuh akar persoalan.

Karena yang dibantu bukan harga rumahnya, melainkan kemampuan masyarakat untuk tetap membeli rumah yang harganya terus naik.

“Sebesar apapun subsidi yang diberikan, jika harga tanah terus naik, rumah akan tetap tidak terjangkau,” ujar Gugun.

Dalam logika ini, subsidi akhirnya hanya menjadi “penyangga pasar”. Negara membantu masyarakat tetap mampu membeli, sementara harga properti terus melambung.

Yang diuntungkan?

Pengembang tetap untung. Perbankan tetap mendapat bunga kredit. Sementara itu, masyarakat harus membayar cicilan selama puluhan tahun.

“Program atas nama rakyat kecil, tapi keuntungan terbesar dinikmati oleh pengembang dan perbankan,” kata Gugun.

Oleh karena itu, bagi Gugun, krisis perumahan di Indonesia bukan semata-mata krisis pembangunan, melainkan krisis cara pandang. Tanah diperlakukan sebagai alat investasi. Rumah diperlakukan sebagai aset. Dan negara terlalu lama menyerahkan kebutuhan dasar warga ke mekanisme pasar.

Mengapa Harga Rumah Tidak Pernah Turun?

Dalam teori ekonomi sederhana, ketika pasokan bertambah maka harga seharusnya turun. Tetapi anehnya, di sektor perumahan Indonesia, pembangunan rumah terus dilakukan sementara harga tetap naik.

Marco menyebut kondisi ini terjadi karena tanah memiliki karakter yang berbeda dengan komoditas biasa. Pasokannya terbatas, sementara kebutuhan terus meningkat. Di kota besar, tanah bahkan menjadi alat ekonomi.

Orang yang membeli bukan untuk tinggal di sini, melainkan menunggu harga naik. Akibatnya, rumah berubah dari kebutuhan dasar menjadi instrumen akumulasi modal.

“Tambahan pasokan tidak otomatis membuat harga turun kalau tanah tetap menjadi objek spekulasi,” ujarnya.

Oleh karena itu, menurut Marco, membangun jutaan rumah tanpa mengubah sistem tanah hanya akan mengembalikan masalah lama. Rumah tetap mahal. Kota makin melebar. Dan keberadaan masyarakat rendah semakin tersingkir ke pinggiran.

Kota yang Mendorong Orang Miskin Menjauh

Di banyak kota besar di Indonesia, pola ini sudah terlihat jelas. Orang-orang dengan penghasilan biasa tidak lagi mampu tinggal dekat tempat kerja.

Mereka terpaksa pindah ke pinggiran kota demi mendapatkan harga rumah yang lebih murah. Khususnya besar. Waktu habis di jalan. Biaya transportasi membengkak. Kualitas hidup menurun.

Ironisnya, sebagian besar rumah subsidi justru dibangun jauh dari pusat aktivitas ekonomi.

Akibatnya muncul fenomena rumah kosong karena penghuni memilih tetap mengontrak dekat tempat kerja dibandingkan tinggal di rumah subsidi yang jauh.

Di titik ini, persoalan perumahan bukan lagi sekadar bangunan, tetapi soal bagaimana kota dirancang.

Alternatif yang Jarang Dibahas: Perumahan Kolektif

Di tengah dominasi pasar properti, sejumlah kelompok masyarakat sipil mulai menawarkan pendekatan berbeda: perumahan kolektif berbasis koperasi. Konsep ini sederhana. Tanah tidak dimiliki individu. Tanah dimiliki bersama.

Warga hanya memiliki hak tinggal atau hak guna, sehingga rumah tidak bisa bebas beriklan untuk kepentingan ekonomi.

Dengan sistem itu, harga rumah dapat ditekan karena tidak dibebani kenaikan harga tanah dan logika keuntungan maksimal. “Kita harus mulai mengunci tanah untuk kebutuhan sosial,” kata Gugun.

Marco menyebut konsep semacam ini sebenarnya bukan hal baru. Singapura sudah lama menjalankan model perumahan sosial melalui Housing Development Board (HDB).

Di sejumlah negara, koperasi perumahan juga menjadi instrumen penting Eropa dalam menjaga keterjangkauan perumahan.

Tetapi di Indonesia, gagasan seperti ini sering dianggap asing karena masyarakat terbiasa melihat rumah sebagai simbol kepemilikan pribadi.

Padahal, menurut Marco, justru pola kepemilikan individu inilah yang membuat rumah mudah jatuh ke mekanisme pasar.

Program 3 Juta Rumah dan Pertanyaan Besarnya

Pemerintahan Prabowo kini membawa ambisi besar melalui program 3 juta rumah. Tetapi bagi banyak pengamat, pertanyaan paling penting bukan sekadar berapa rumah yang dibangun.

Melainkan: sistem seperti apa yang sedang dibangun?

Jika rumah tetap diposisikan sebagai komoditas investasi, maka tambahan jutaan unit belum tentu menyelesaikan krisis keterjangkauan.

Harga tanah tetap naik. Spekulasi tetap berjalan. Dan generasi muda tetap kesulitan membeli rumah.

Data yang disampaikan UPC menunjukkan sekitar 79 persen masyarakat Indonesia sebenarnya membangun rumah secara swadaya, bukan membeli dari pengembang besar.

Artinya, masyarakat selama ini sudah bertahan sendiri di tengah sistem yang tidak benar-benar berpihak. Mungkin karena itu, krisis hari ini bukan hanya soal tidak punya rumah.

Tetapi soal siapa yang berhak tinggal di kota. Dan apakah rumah masih dianggap hak dasar warga negara—atau sudah sepenuhnya berubah menjadi barang dagangan.